在調控和融資收緊的背景下，內地中小房企赴港IPO形成一股熱潮。
12月20日，萬城控股正式赴港敲鑼，這是今年以來繼弘陽地產、銀城國際、德信中國、美的置業、大發地產、恆達集團之後，在香港交易所上市的第六家內地房企。
時代周報記者統計，在今年已有包括正榮地產、弘陽地產、銀城國際、德信中國、美的置業、大發地產、海倫堡、恆達集團、中梁控股、奧山控股、萬城控股以及萬創國際在內的12家房企奔赴香港資本市場。
在熱鬧的上市潮背後暗藏隱憂：資本市場反響平平，申請上市的房企普遍面臨着低估值的困境，不惜折價上市來贏得生存空間。而在獲得資本市場的入場券后，如何保持核心競爭力，實現持續性盈利成為這些房企下一步的發展命題。
赴港上市潮
隨着地產行業集中度的提升，規模競爭越來越激烈，為了贏得更多的市場話語權，在夾縫中求生存的中小房企紛紛開啟急速擴張模式，這也導致企業負債率居高不下，現金流持續惡化。
與此同時，融資渠道的全面收緊和融資成本的逐漸高企，使得這些財務狀況並不樂觀的房企更是雪上加霜。在當下，登陸資本市場顯得尤為迫切，而赴港上市成為這些房企最後的救命稻草。
蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍向時代周報記者表示，當前，房地產市場融資難是前所未有的，特別是中小房企。同時，A股基本上向房企IPO關上了大門。
他說:“境外融資成為中小房企融資的可行通道，特別是香港股市，任何公司只需要符合上市規則、財務信息披露完善等要求，都能夠通過註冊制上市。”
老虎證券團隊向時代周報記者分析，房企選擇在港股上市是因為香港的上市條件較寬鬆。對盈利水平的要求相對較低。另外赴港上市不需要排隊，上市周期相對較短。大多數企業IPO的目的都是尋求融資再發展，因此時間窗口很重要。
從今年開年以來，各大中小型房企便紛紛開啟了赴港上市的旅程。
1月11日，福晟國際完成借殼，正式登陸資本市場。同月，正榮地產集團有限公司也在港交所所正式掛牌上市。
無獨有偶，今年4月，弘陽地產向港交所提交IPO招股書。同樣火速上市的還有大發地產，該公司於4月26日披露招股書，經過為期半年的等待後於10月11日正式啟動上市。
而美的置業、萬城控股則分別在5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。
在8月30日提交IPO招股書的恆達集團有着頗為坎坷的上市之路。據悉，這是其第三次到香港申請IPO，前兩次分別為2017年6月以及今年3月。
隨後，南京的銀城國際、杭州的德信中國也相繼在9月12日、9月18日披露招股書。
從目前結果來看，今年以來申請在港交所上市的12家內地房企中，已有正榮、弘陽、大發、美的置業、恆達、萬城控股6家房企成功登陸港股。
折價上市
延續了前一兩年前的良好銷售態勢，2018年年初的樓市依然保持紅火，受此利好，選擇在彼時登陸資本市場的正榮、福晟也被股市看好。
正榮在上市招股階段，獲得超額認購。福晟在上市當天股價也出現了一定漲幅。
行至年中，轉折出現，房地產降溫，全速前進的房地產企業，不得不放慢腳步。感覺到市場寒意，香港資本市場對新晉內房股的反應也不甚樂觀。
12月19日，萬城控股有限公司公布了IPO認購結果。作為一家迷你型房企，萬城控股公開發售僅獲83%認購，合計1565.6萬股，而其於香港公開發售的股份總數則為1875萬股。
今年7月完成發行的弘陽地產最終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元凈資產的一半，集資凈額約17.12億港元，折價出讓股份幅度極大。
但即使是折價，打通上市融資平台仍是眾多中小房企的首要目標。
明源地產研究院主編艾振強向時代周報記者表示，一直以來房企在港股的估值都比較低，目前形勢下，估值就更低了。綠城服務，彩生活的市值都超過了他們的母公司綠城中國，花樣年。因此，房企要妥協，估值比較低，融資不及預期，甚至沒法上市。
在經歷了流血上市后，部分中小房企還面臨着上市當日便破發的窘境。美的置業開盤報為16.6港元，低於招股價17港元/股，而收盤價跌至15.88港元/股 ，恆達集團在首日破發，報收1.13港元/股，低於發行價1.24元/股。
蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍認為，目前房企在港股上市面臨最大的挑戰是估值較低，機構投資者並不看好境內房企，即便如萬達等大型房企，也已從港股退市，謀求A股上市。因此，從港股獲得的IPO資金對於中小房企來說無異於杯水車薪，不能從根本上解決其融資困境。
事實上，市場估值與企業自身發展密不可分。“資本市場最看重公司的業績和持續的成長性，而目前上市的房企都不具備這些條件。” 聯儲證券權益部總經理李善星向記者表示。
翻看IPO記錄，今年赴港上市的房地產公司普遍屬於小體量公司，而這些公司在發展過程中都存在加槓桿擴張、負債率居高不下、資金鏈緊張等特徵。
根據招股書，2015–2017年，大發地產和銀城國際的負債率呈現出逐年遞增趨勢，大發地產的凈資產負債率分別為196.5%、150%及269.8%;銀城國際的資本負債比率為141.1%、238.7%、284.9%。德信中國和恆達集團的負債率長期處於高位，明顯高於同行水平。2015–2017年，德信中國的凈資產負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%;恆達集團的資產負債率分別為677%、762.7%、406.6%。
負債的居高不下使得這些企業面臨不小的償債壓力。在2018年的上市房企中，正榮、大發及弘陽三家公司都表示要將大約30%左右的募集資金用於企業償還借貸。
規模和盈利能力
通過上市融資只能解決一時的資金短缺，如何獲得持續性盈利能力，做好核心業務，這才是房企上市后需要重點思考的問題。
“上市融資能一定程度上緩解資金鏈緊張的情況，但不是根本性的。最終還是要靠自身的造血能力，而這取決於企業自身的經營策略以及政策環境。在目前的形勢下，中小企業過分強調沖規模，其實已非最佳選擇，稍有不慎，比如拿錯一塊地就會陷在裏面動彈不得。所以，明智的中小房企在區域深耕，適當降低負債，尋找護城河。艾振強補充道。
黃志龍認為，當務之急是保證現金流的安全，通過轉讓項目，從而降低負債率。如此看來，現金為王依然是行業內的黃金策略。
然而在規模競爭下，背負資金壓力的房企仍在不斷加碼。銀城國際在今年5月份的品牌發布會上表示，今年的銷售規模是衝刺200億元，並提出了5年500億元的目標。但2018年上半年，銀城國際的收益僅為10.86億元。大發地產CEO廖魯江曾公開表示，大發地產計劃衝擊千億，並提出了5年實現3000億元的目標。
在此背景之下，越來越多的中小房企陷入兩難的發展境況。“一方面規模成為行業基本競爭門檻，要求企業必須加槓桿擴張;另一方面，市場下行趨勢逐漸明顯，為保持現金流充足必須要去槓桿。”廣州某房企內部人士向記者說道。
事實上，若想實現規模壯大與現金流穩定的平衡，擁有合理的土地存量至關重要。
“並非所有的土地和股權都容易變現，即便是優質的土儲，拿地太貴，也是累贅，最重要的是性價比。”艾振強表示。
中國企業投資協會金融委員會副秘書長韓曉平給出了另一種解決之道，他向時代周報記者表示，地產行業發展到一定階段，規模已經並不是唯一選擇，尋求多元化的發展或者結合技術創新也不失為另一條發展道路。
時代周報記者 蔡穎 發自廣州
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