新房依靠差異化取得銷售回暖 價格穩定或將迎來購房需求回歸 2019年買房？穩字當頭
上周日，京城4個新房項目入市銷售，包括丰台區的西城天鑄、大興區的中海雲熙兩個限競房項目，以及朝陽區的懋源璟璽、壹亮馬兩個豪宅產品。
值得注意的是，在市場冷清的大環境下，已入市的限競房項目簽約率普遍不足四成，但上周新入市的4個樓盤卻都取得了不錯的銷售業績。西城天鑄，推出280套房，當天成交272套，去化97%;中海雲熙，400套房，成交302套，去化75%;壹亮馬，成交超過10億元;懋源璟璽，成交額超過12億元。成交的小幅回暖是否意味着即將到來的2019年將迎來購房窗口期呢?
12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，正式為2019年樓市定下了基調。會議明確指出，2018年，在各方面共同努力下，房地產市場保持平穩運行態勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，市場預期出現了积極變化。2019年，要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。顯然，“穩”字將是2019年樓市的主基調。
年底出手 上周4個新房項目開賣
12月份最後的幾天里，開發商們在為衝刺2018年業績做着最後的努力，不但取得預售證的項目在12月明顯增多，實際開賣的項目也紛紛開盤。
上周日上午8點，位於西三環西局板塊的西城天鑄在其營銷中心正式開盤。該項目地塊位於丰台西局，是港企九龍倉在2017年裡以總價62.6億+16%的自持比例獲得的，項目限價要求均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元 。由於在區位上緊挨着西三環，是限競房中難得的內城項目之一。
經過了一年多的開發，西城天鑄在年底迎來了首次開盤，一期共推出3棟樓的280套房源，全是小戶型，涵蓋了84平方米兩居、85平方米兩居、89平方米三居。價格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之間，總價660萬元-712萬元左右。
項目方面透露，截止到當天下午1點半，西城天鑄共成交272套，吸引了421組客戶參与搖號，開盤當天去化率達到了97.14%。這樣的成績在去化平均四成的限競房市場，可以說是十分難得。
項目銷售人員對北青報記者表示，周末推出的三棟樓中，1號樓樓層最低，為9層;6號樓12層;7號樓為14層和16層，三棟樓都是一梯四戶的設計。最先售罄的是7號樓，主要是因為7號樓與後面的9號樓之間樓間距達94米，完全不用擔心遮擋陽光，也就是所謂的“樓王”位置。而最受歡迎的則是89平方米的三居室。
不僅是西城天鑄，同樣在上周末開盤的中海雲熙，也取得了不錯的銷售結果。項目方面透露，當天開盤的400套房，成交302套，去化75%。
據北青報記者了解，中海雲熙項目位於大興區的魏善庄。銷售當天選擇了在晚上7點左右才開盤，推出的是1、2、7、8四棟樓，去化套數是三季度以來最多的。
值得注意的是，中海雲熙項目是中海地產在今年8月23日剛剛以17.27億元競得的項目，銷售均價不得超過40058元/平方米。從拿地到開盤僅用了4個月時間，可見開發商在年底衝刺業績的急迫心情。
另外在周日開盤的懋源璟璽和壹亮馬則是非限價的豪宅產品，其中壹亮馬同樣由港企九龍倉開發，位於東四環酒仙橋。本次開盤總共推出了兩棟樓，主打大平層房源，戶型面積170-195平方米，均價98000元/平方米，總價1666萬-1911萬/套。即便是高總價，開發商透露的去化率仍超過九成，成交額達到10億元。
在壹亮馬周邊，在售的新房如泛海國際，戶型面積在372平方米-460平方米，霄雲路8號則在450平方米-520平方米。壹亮馬戶型集中在170平方米-290平方米，恰好滿足了周邊改善客群的置業需求。
而另一個位於朝陽區的項目懋源璟璽則位於孫河，開盤共推出了153套房，主打別墅，包括疊墅、聯排、類獨棟等產品，總價在1850萬-6000萬/套。據悉，當天最終成交12億元。
其中，疊墅48套，上疊戶型面積在238平方米，還含有90平方米的贈送面積;下疊帶花園面積贈送，接近300平方米，總價在1850萬-2200萬/套左右，是別墅市場中少有的含精裝交房項目。
不難看出，一天內4個住宅項目入市，各有各的特點，既有內城區住宅也有遠郊住宅;既有高端大平層，也有別墅區豪宅。4個項目的入市表現也為年底冷清的樓市注入了一絲信心。那麼，這4個項目的銷售回暖是項目自身原因還是因為購房人已經等到了購房臨界點了呢?
內城看地段 遠郊看戶型
對於這4個項目的銷售成績，業內人士認為與其自身的地段和產品設計不無關係，但並不能代表購房人已經從觀望心態轉變為出手。相反，大量的限競房潛在供應，將使得2019年樓市不會發生大的起伏。
合碩機構首席分析師郭毅針對上周末的新盤銷售情況向北青報記者介紹道，在同是限競房的條件下，新房價格普遍受到政策抑制。西城天鑄之所以取得高達97%的去化，首先是因為其所處的內城區核心位置。項目緊鄰西三環，直線距離約400米，距京石高速直線距離也不過600米;周邊還有地鐵西局站，是14號線、10號線、9號線的換乘站，並且已經開通運營，不論是自駕還是公共交通出行，都非常方便。
另外，項目所處的板塊也是熱門板塊，除了前段時間內部消化的金融街·融府和在售的豪宅項目泰禾西府大院，西局板塊內幾乎再無新房，更是沒有低總價的新房。
最後是項目自身的價格優勢。由於地塊限價因素，要求西城天鑄的均價不得超過77800元/平方米，而項目北側的保利百合花園，二手房均價已經達到9.2萬元/平方米，次新的西宸原著超過12萬元/平方米，在售的泰禾西府大院價格為11.3萬/平方米。顯而易見，較高的性價比也使得項目以最快速度銷售。
據北青報記者了解，現場購房人認可西城天鑄的地段和價格優勢，尤其對寸土寸金的西三環來說，能買到總價不到1000萬元的小戶型項目，無論是自住還是長期持有，都是非常有價值的。
與西城天鑄靠區位取勝不同，處在大興魏善庄的中海雲熙，在配套、交通等方面的“天賦”並不是很強，但它打造的戶型，卻使其在遠郊區同質化限競房扎堆中脫穎而出。
北青報記者了解到，項目這次推出的主要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主卧朝南三居。其中，1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型，剩下的7、8號樓，都是89平方米的三居。這4棟樓中，只有1號樓是東西向，其餘三棟皆為南北向設計。
以89平方米三居戶型為例，項目的三居做到了南北通透、雙南卧、雙明衛、全明格局，加上客廳三面朝南，達到9.5米的面寬，其中客廳面寬3.6米，比起限競房中大多長進深的戶型，大面寬保證了充裕的採光，提升居住舒適度。此外，項目還有4.5平方米(飄窗+設備平台)的贈送面積，得房率在83%左右。
價格方面，中海雲熙的76平方米戶型因為東西向的分佈，所以價格略低，在33000元/平方米左右，總價250萬/套左右;剩下的89平方米三居室，價格在36000元/平方米左右，總價273萬-320萬/套。
通過對西城天鑄和中海雲熙的比較，業內人士表示，兩個項目的實際銷售情況也證明了，內城區項目可以依賴位置和性價比成為明星產品，而遠郊區的限競房項目則面臨激烈的同質化競爭，只有充分做好產品設計，做出最適合購房人的戶型，才能使其成為購房人選擇的對象。
“穩”字為樓市定調
顯然，新近入市的項目紛紛主打差異化，靠着不同的特點在樓市競爭中博得銷量，並不意味着樓市預期出現反轉。
尤其是近期一些地方樓市政策發生微調，讓樓市又開始熱鬧起來，像菏澤、珠海、廣州新近都頒發了解除樓市局部限制政策，但業內人士卻認為，這樣的微調只是各地根據“一城一策”思路，按照自身情況對樓市政策做出的調整，並不能視作2019年預期向上的依據，相反，政策層面屢屢表態，樓市穩定將是2019年的主基調。
本周一住建部召開會議，明確表示，2019年將把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場穩定。
綜合來看，明年房價還是以穩為主，暴漲暴跌都是城市管理者不願意看到的，甚至都會被問責，所以城市管理者要拚命維護“穩定”兩個字，進行雙向調節。跌得多的地方可能會逐漸放鬆調控，潛在購房需求強勁的則很可能繼續堅持現有政策。
貝殼研究院院長楊現領對於2019年樓市表示，近日召開的中央經濟工作會議和住建部表態為明年樓市定下了基調。
第一、房地產政策總基調保持延續。今年中央經濟工作會議提出“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產市場平穩運行的總基調，政策總體保持克制。目前及未來一段時期主要是以地方局部的邊際調整為主，大多是對過去干預市場的行政政策進行修正。地方政府在經濟增速下行和債務壓力增加的約束下，會繼續發揮房地產市場的积極作用。可以預見的是，限售、限價等行政政策有望被逐步修正。未來政策是否會進入全面放鬆，還需要看明年經濟和市場的走勢。
第二、調控的主體責任明確落實到地方。將過去的“分類調控”改成“分類指導”，表明調控主體責任的轉移。中央層面負責把控總體方向，對地方政府進行考核;地方政府按照“一城一策”的原則具體實施。
第三，將防範金融風險仍然擺在重要位置。房地產蘊含的金融風險仍然不容忽視，如果未來房地產市場出現較大幅度的萎縮或者居民收入面臨下滑的壓力，房地產市場與金融市場形成共振將會衝擊金融安全，也不利於地方政府債務風險的化解。
第四、住房市場體系將進一步完善。完善住房市場體系關鍵在於合理的住房供給結構。通過市場的互聯互通降低住房需求在大城市的集中度，以市場化調節為主的房地產長效機制有望加快形成。
顯然，期待2019年房價大幅波動並不符合決策層要求，2019年房價走勢仍將以穩為主，而穩定的房價也有可能帶來購房需求的回歸。
文/本報記者 李桁
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