每年一二季度往往是房企拿地窗口期，但受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，2020年房地產迎來了一個不一樣的開年。
1月底陸續有城市按下土地出讓“暫停鍵”。克而瑞最新的監測數據显示，春節后兩周(1月31日-2月13日)，重點監測城市共成交了108宗土地，成交量674萬平方米，同比下降61.6%。
這樣現狀讓高周轉房企頗為焦灼。“第一季度房企的銷售額會下降，銷售回款減少了，同期的投資額度也會相應減少，投資節奏按照銷售節奏稍微順延。”在一家外資上市房企集團擔任投資總經理的王睿(化名)總結出這一階段房企投拓端的普遍現象。
民企在土地市場前謹慎的時候，但即便如此，一些國資背景的房企在土地市場的行動依然激進。2月18日，綠城中國分別以49.78%和34%的溢價率拿下位於北京通州台湖鎮地塊及北京大興舊宮鎮地塊。
中原地產研究中心統計了2月以來出讓土地的20個城市，有12個城市的地塊成交均出現溢價率。“冰火兩重天”是這一時期土地市場真實寫照。
對於高周轉房企而言，這場疫情無疑是一個嚴峻考驗。王睿說，如果疫情3個月，很多高周轉房企將會非常非常艱難。
撿漏難
2月18日20：00，林鵬(化名)結束一個投拓會議。
這是正式復工的第二天，林鵬已然恢復春節前的工作常態——早上9點上班，晚上9點下班，每天工作12個小時。
他是一家10強房企區域公司投拓部負責人。新冠病毒肺炎疫情還在持續，他率領下的投拓部，目前正對全年投資計劃進行詳細鋪排，“沒辦法，外面使不上勁，只能內部把計劃性的東西做得更細一點。”
疫情一旦解除，立馬可以將計劃中的事項一一啟動。
林鵬身上背負着很大壓力。他所在的區域公司，在整個集團裏面不屬於規模大區，但公司一直想做大做強。這意味着，任何階段，他們都得想方設法開拓更多優質地塊，拿地也必須更精準。投拓指標對於這個區域公司而言，頗為敏感。
哪怕疫情之下復工進度受阻，但林鵬和同事們一直在做一些功課，對區域內掛牌土地進行研究。“這是必須要做的工作，不會因為疫情停滯下來。”他說，拿不拿地還要視乎集團決策層面的意見，“集團要權衡疫情影響進而再判斷。”
林鵬已經有了第一個發現，相比往年同期，掛牌出來的地塊數量明顯減少。
同一天，王睿正在溝通年前一個項目的融資方案，再過兩三天，他們就準備跟合作方溝通框架協議了。
相比之下，王睿更關注的是，現在的土地市場還有沒有抄底機會。他同樣讓同事們积極研判近段時間已經出讓的各個地塊，但幾天下來，得出的結果是，投資機會不是很大。“有機會的地方，都宣布延期或暫停出讓了。”王睿提到。
克而瑞研究中心一組不完全統計數據佐證了林鵬和王睿的判斷。截至2月19日，明確表態土地出讓延期的城市有26個，緊急按下“暫停鍵”的城市有34個，無交易無延期信息的城市有84個。
從延遲期限來看，大部分城市選擇順延到2月下旬，普遍延遲時長在2周左右。有些城市甚至延期至3月，比如泉州，將土地出讓延至3月3日。
硬幣的另一面，王睿同時發現，正常招拍掛的地塊，也基本撿不到漏了。
中原地產研究中心統計了2月份以來出讓土地的20個城市，有12個城市的地塊成交均出現溢價率。北京是這一輪頗為突出的一個區域，從2月11日至今，北京接連出讓了9宗土地，平均溢價率達到24.96%，而2019年的平均溢價率只有9.3%。
王睿的部門最近也在關注北京的土地市場。他們比較看好北京，本來想去試一試，但仔細分析過後，所有人都預判競爭不會太低。“果然，通州台湖地塊一下子就有18家房企報名。”王睿笑着說，曾經有一位TOP20房企老闆說過一句話，當一塊土地報名的房企超過10家，企業是撿不到漏的。
2月18日，北京土拍市場祭出3幅住宅地塊，總起拍價65.56億元，最終以87.04億元的總價全部順利成交。位於北京通州台湖鎮的地塊，早在報名之初就吸引了越秀、中海、北京住總、卓越、旭輝、金地、龍湖、招商、首開+保利等18家房企參与競拍。當天開拍后僅5分鐘，這一地塊就迅速競到13.48億元的最高限價，繼而轉向競自持面積。值得關注的是，北京已經有一年多時間未有地塊出讓能達到最高限價。
最終，綠城以13.48億元的總價、7%的自持面積將地塊收入囊中，溢價率達49.78%，不剔除自持面積的話，摺合樓麵價約2.68萬元/平方米，這個溢價率也是自2018年1月4日的密雲地塊以來土地出讓中最高的。
“太猛了，整個市場都懵了，絕對沒想到還會有這麼多企業，搶成這樣。”中原地產首席分析師張大偉在土拍結束後向經濟觀察報感慨，按照業內前期判斷，就算房企普遍持樂觀態度，最終地價也就是和疫情發生之前差不多。但實際上的樓面地價還超過2019年平安萬科綜合體在同區域拿下的地塊。
更新的一個典型案例來自浙江金華義烏。2月19日，這裏出讓1宗商住用地，起拍價約10.56億元。世茂房地產旗下的紹興智沁企業管理有限責任公司在經過46輪競價之後，以總價15.36億元拿下，溢價率達45.48%。
對於一貫以收併購作為擴充土儲主要方式的世茂房地產而言，如此大手筆在公開市場上實屬罕事。
林鵬告訴經濟觀察報，目前開發商能看到的機會點有兩個，一是疫情之下，開發商拿到地塊，相關部門肯定會“同情”，給予一些利好措施。這個過程中開發商也可以趁機提出訴求，相關部門會酌情考慮。總之，這次疫情是搶收一波同情心的機會;另外，如果結合2003年非典的復蘇周期來看，當年的剛性需求在非典結束6個月之後，出現一波報復性反彈。6個月，恰恰也是現在房企拿地賭上的一個期望，在疫情結束半年以後市場能夠出現反彈。
周轉延後
王睿和他的同事們，上一周實時跟蹤過一輪土拍，拿地的企業是哪些;哪些城市土拍延期，哪些城市沒有延期;沒有延期的土地、延期成交的地塊，到底都是什麼性質……他們一一作了分析。
他們觀察到的現象是，願意在這個特殊節點出手拿地的房企，要不就是有拼業績的訴求，比如綠城，已經一口氣砸下140億重金在北京土拍市場上拿下三宗地塊了，這家掉隊已久的房企，曾在去年中期公開表示要在3年內追趕成為“行業優等生”。要不就是央企、區域性國企性質。
幾乎所有房企在此次疫情期間都面臨着一個嚴峻的市場現狀——銷售額基本為0，沒有回款。國泰君安在近期一份龍頭房企1月月報中提到，受春節假期和新冠肺炎疫情影響，1月份監測的18家房企銷售額達3023億元，同比下降12.1%。
林鵬所在的區域公司，近期依靠線上營銷賣出了四五套房。但如果按照去年的銷售業績平攤，公司一個月的銷售額至少要達到3-4個億，而這四五套房的總價還不到1000萬元，“幾乎可以忽略不計。”他說。
如果從全年銷售規模來看，這相當於一年至少缺失了十二分之一，“只能看看疫情結束后是否會出現報復性反彈，將第一季度的缺口補救回來。”林鵬透露，他們公司現在基本做好準備了，只要能保住2019年的營收水平，那就覺得對得起自己了。
在這樣的當口，大部分中小型房企由於缺乏回款，現金流中斷，接下來可能還要面對融資到期的挑戰，只能更多將重心放在回款和還債兩個動作上，對於拿地基本失去能力。
但類似於央企、地方性國企、或者平時對財務指標控製得比較嚴格的大型龍頭房企，抗風險能力就體現出來。雖然回款會受銷售慘淡影響，但只要賬面上的現金流還充沛，這些房企還會積极參与到這一波土拍中。
“而且，央企國企對於周轉要求不是特別高，從拿地到開盤，一般時間可以拉長到8個月以上，地方性國企甚至可以長達一年。無論如何，疫情對於他們現在所拿下地塊的開盤時間不會產生影響。”王睿指出，但以高周轉作為突圍“武器”的民營房企，現在肯定不會輕易出手，因為目前拿下的地塊，周轉速度很難達到要求。
按照過往高周轉模式的要求，房企在拿地之後的4-6個月內必須開盤。高周轉房企如果現在拿地，一方面可能受到復工時間延遲的波及;另一方面，他們得博弈，疫情何時能挺過去。如果1-2個月後疫情能結束，地塊建成開盤剛好趕上市場回升節點，那他們的博弈就成功了，否則風險比較大。
地塊的體量也在一定程度上影響着房企的決策。根據克而瑞的統計數據，2020年春節后成交土地以小體量地塊為主，成交建面超過10萬平方米的地塊僅有20宗，低於平均成交建面6.2萬平方米的土地有69宗。
“如果一宗地的規劃建面能達到15萬平方米以上，那項目規模有了，延遲1-2個月開盤，對房企的影響不是很大;若一個地塊的規劃建面僅5、6萬平方米，開盤時間還延遲1-2個月，對快周轉的房企來說，風險很大。”王睿表示。
王睿的集團不走高周轉路線，每年對拿地的節點及策略並未安排得特別緊湊，哪怕這段時間持續不拿地，影響雖然有，但不會特別嚴重。
但市場上，每年第一二季度通常是房企搶地的關鍵節點。因為第一二季度拿下的地塊，對應的可能是第三四季度入市銷售，可以產生銷售業績。尤其是1、2月份，有些房企的拿地任務還會加碼，一是手裡“子彈”充足，需要迅速打出去;二是這兩個月拿到的土地最容易實現一年周轉兩次。
一位百強房企項目負責人告訴經濟觀察報，對於高周轉房企而言，你干一個一年半之後賺15個億的項目，遠遠不如通過高周轉半年賺10個億，再將這10個億滾動投資開發下一個項目賺更多的錢。
“但今年，這個高周轉的時間點基本被耽誤了。”王睿稱，高周轉房企假如這段時間完全不拿地，對整個企業的日常運作肯定會產生很大影響。
擺在這些高周轉房企面前更為迫切的一道難關是，融資還款壓力巨大。在整體銷售回款斷節的背景下，一旦沒有新的地塊開工，那也相當於沒有新的融資工具。“只有有了地塊，有了開工項目，才能帶動更多的融資現金流。”王睿說。
不同於王睿集團，林鵬所在的區域公司，則在遭遇另一重挑戰，第一季度如果不拿地的話，今年的銷售額就僅限於公司現有的貨值了。然而，諸如他們這類新成立的區域公司，通常項目就是零星幾個，只要一個項目銷售出現問題，就會直接影響區域公司的整體業績。這個挑戰，也直接轉化成林鵬目前投拓工作中的難題。
不放棄利潤率
林鵬和王睿的公司，仍然沒有打算停下拿地的步伐。
在王睿看來，房地產行業、房企的情況越不樂觀、銷售越少、融資越困難，反而越是房企補倉的窗口期。這個窗口期，是指房企現在拿地賺錢的概率會更大，面臨的競爭會更少。
上一輪補倉窗口期要回溯到2018年下半年。當年第四季度，整個房地產的銷售數據頗為難看，但那一波在一二線城市拿地的房企基本都賺到錢了。彼時，王睿的公司在南京合作了一個項目，利潤率非常可觀，介於12%-14%之間。過往的經驗讓他預判，今年2、3月份也大概率是補倉窗口期。
如果將目光放遠至4月份，疫情基本進入可控階段，所有一切工作開始恢復正常，那麼大部分房企在經過第一季度沒有拿地、沒有銷售的狀況之後，上半年的拿地及銷售任務就幾乎全壓在第二季度了;加上為了保證地塊拿下之後可以在年內轉化成業績，房企肯定會在第二季度不惜一切手段去補倉。
屆時，尤其是4月份，土地市場可能又會掀起一場白熱化競爭，但拿到的地塊盈利空間將會壓縮到很小。“我還是挺擔心那個時間點。所以，房企如果手上有錢，把資金重倉在目前這個階段，可能反而是比較好的選擇。”王睿說。
越來越多的地方政府也選擇在這個階段出手。據經濟觀察網不完全統計，截至2020年2月18日，全國共有福州、衡陽、海南、無錫、杭州、西安、浙江、南京等13個省份或城市集體出台針對房地產行業，尤其是土地出讓環節的階段性紓困條款。
這些條款主要聚焦在疫情期間，允許土地出讓金延期或分期繳納、順延項目開竣工期限、調整土地履約監管要求、允許延期簽訂土地出讓合同等幾個維度上。其中，濟南市的力度頗大，對於非惡意囤地、炒地的企業，若因資金短缺造成土地閑置，在企業承諾所貸資金僅用於本宗閑置土地開發建設的前提下，還可為其辦理抵押貸款用於土地開發建設。
對於房企而言，這無疑可以爭取到資金面上的一個時間差，進而緩解資金鏈緊張的問題。中國指數研究院在近期的一篇報告中，以一個位於一線城市、總價100億元的項目為例指出，正常情況下，地價大約佔銷售額的60%，相當於土地成本60億元。按照過往的土拍規則，簽訂成交確認書後，7個工作日內要繳齊20%的定金，即12億元;簽訂出讓合同之日起一個月內，要繳付50%的地價款(含定金)，相當於第一個月內還需要再付18億遠。
而目前各個延期繳納地價的條款，一方面短期內舒緩了房企這18億元資金的壓力，另一方面，一定程度上也減少了疫情帶給房企的成本損失——按照年息12%保守估算，18億地價款一個月的利息也高達1800萬元。
儘管尚未尋找到合適的機會，但王睿供職的房企內部已經在不停算賬。“你看，像北京這一輪成交的這些地塊，根據溢價率粗略估算，最終利潤率至多也就達到5%-7%。”這樣的利潤率水平，顯然並未達到王睿的要求，他說，這個階段，集團一定不會放鬆利潤率指標的，因為一旦放鬆，抗風險能力就會降低。“你想想，一家企業現在沒有銷售回款，正常的融資工作也無法開展，如果地塊的利潤率還達不到一定程度，足以平抑開盤周期可能延長1-2個月的風險因素，我們又怎麼會貿貿然出手呢?”
林鵬也作出同樣的選擇，他們對於利潤率的紅線，還堅守在不低於10%的標準上。他表示，絕對不會因為這個階段要拿地，就放棄內部對利潤率的追求。畢竟，如果後期市場不像拿地時預判的發展趨勢，盈虧失衡會直接導致地塊虧本。
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