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二號站平台已註冊入口_3月住房需求釋放推動房價回溫

10-18-20

隨着國內疫情逐步得到控制,3月住房需求釋放推動房價回溫。4月16日,國家統計局發布數據显示,經初步測算,3月全國70個大中城市中,新房和二手房出現漲價的城市數量分別為38城和32城,較2月分別新增17城和18城。多家分析機構表示,疫情衝擊下,各地將在“房住不炒”導向下繼續實施分類調控,在供需兩端上,需要關注房企和居民負債率。

環比漲幅擴大

從數據來看,3月,一二三線城市新房環比漲幅分別為0.2%、0.3%和0.2%。相較2月,漲幅分別擴大0.2個、0.2個和0.1個百分點。

經初步測算,4個一線城市環比漲幅中,北京較前月持平,上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%,廣州下降0.5%。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出,3月大部分城市的疫情得到有效控制,房地產市場逐漸開復工,市場活躍度增加,積壓的需求逐漸入市,帶動了房價環比上漲城市數量增加。部分城市降低預售證發放限制,一些中高端項目入市帶動價格呈現結構性上漲。

作為樓市風向標,一二三線城市二手房價總體也呈現環比微漲,漲幅分別為0.5%、0.2%和0.1%,漲幅較前月分別擴大了0.3個、0.2個和0.2個百分點。二線城市結束連續兩月持平態勢,三線城市則由降轉升。

其中,北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%,廣州下降0.2%。“廣州樓市庫存較充裕,漲價空間不大,後期總體將呈現回暖態勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

值得注意的是,3月,深圳二手房價環比漲幅領跑全國。嚴躍進指出,這是24個月後,深圳二手房價漲幅重回全國第一。就目前來看,深圳新房出現“戴口罩搶房”,而二手房出現“一套房源加價200萬元”等現象,這確需後續增加房源供應。尤其是當地人口導入速度較快,後續需增加土地供應,大力發展租賃市場。

試水分類調控

3月當月,多地出現人才政策“井噴”救市的現象。“受疫情影響,在短期內出口、消費出現下滑的情況下,房地產穩定空前重要。”中原地產首席分析師張大偉表示。據中原地產統計,3月當月,已有深圳、廣州、西安、蘇州等超20城發布各類人才政策,一季度累計發布人才政策的城市更是超50城。

例如,深圳制定應屆畢業生“秒批”入戶的政策。規定全日制大專或本科應屆畢業生均可參加,無專業、院校、社保方面的限制。在申報通過獲得深戶后,本科以上學歷可獲得補貼。

但張大偉也指出,目前全國大部分城市的人才政策,均只考慮到用降低門檻吸引人才,但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下,吸引來的很多是購房者。

人才引流紓困樓市的同時,不少城市因觸碰“房住不炒”紅線,頻出“政策一日游”烏龍。據克而瑞地產研究機構監測显示,最近一個多月,全國已經有包括海寧、廣州、濟南等多個城市在發布“鬆綁令”后的一日內撤回。

在克而瑞研究中心分析師楊科偉團隊看來,在中央與地方利益訴求存在差異、財政事權財權存在錯配的制度背景下,這樣的博弈還會出現。“但2020年調控政策全面放鬆基本無望。部分省市調控政策再升級,例如唐山落地限售、海南升級全域限購政策、實行現房銷售制度等。調控註定將延續更長時間,但局部放鬆依舊可期。”

房企債務待解

值得注意的是,張大偉表示,目前房企存在大量到期債務問題,一旦銷售無法快速恢復,房企四五月將面臨普遍性的資金壓力。

房企紓困迫在眉睫。據統計,2020年房地產行業的到期債務約達1.46萬億元,其中7月為到期高峰,債務額度達1490億元。據法院公告網信息显示,截至3月23日,已有98家房企宣布破產。

3月27日,中央政治局會議提出要加大宏觀政策調節和實施力度,积極的財政政策要更加积極有為,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,適當提高財政赤字率,引導貸款市場利率下行,保持流動性合理充裕。

楊科偉團隊認為,房企融資環境或將分類放鬆。一方面,貸款受益主體或將傾向於大中型品牌房企,融資成本有望適度下移,避免因資金鏈斷裂引發市場共振風險,尤其要避免重演2014年全行業的降價潮;另一方面,對於高槓桿、高負債經營的房企,仍將監督其有序去槓桿或者穩槓桿,整體受益程度有限。

張大偉預測,結合此次中央政治局會議,央行在4月降息的概率較大,在“房住不炒”的原則下,降息有助於房地產市場的穩定。對於個人信貸而言,將帶來資金成本降低,真實購房者的購房成本降低,有助於這部分群體入市。

“總體上,居民高槓桿購房註定難以維繫,穩槓桿將是下一階段主旋律,確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升。除非房地產市場重現2014年全面降價潮,否則2020年居民限貸政策難言實質性轉向。”前述分析機構表示。

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