“多校划片，六年一學位，北京天價學區房要降溫了!”
近日，北京西城區確定實施多校划片的消息一出，唱衰學區房的聲音不絕於耳。事實真的如此嗎?家長、中介、業主都怎麼想?
多校划片，為何導致學區房被唱衰？
北京市西城區公布的2020年義務教育階段入學工作的實施意見中，有兩點特別值得關注：
1、自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學划片學校，全部以多校划片方式在學區或相鄰學區內入學。
2、自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。
這兩點被認為是北京西城區學區房降溫的關鍵，為什麼呢?
與“多校划片”相對應的是“單校划片”，即一所小學對應固定的片區，小學對應直升的中學。也就是說，只要家長購買一套學區房，就可以鎖定學區內的優質教育資源。
“多校划片”后，一個小區可能對應多所小學初中，鎖定某所小學和某所中學的可能性就變小了。就算家長買了學區房，也不確定到底能不能上熱點學校，大家全部打亂，電腦派位。
單日成交10套，學區房迎“限時搶購”
“北京西城區突施冷箭，學區房的膝蓋中了一槍。”“風向變了，學區房要降溫了。”“均價20萬每平米，總價動輒千萬，花這麼大的代價，只為上一所重點小學?性價比太低了!”“學區房真的是交智商稅吧?”
一方面，不少人認為投資學區房並不值得，沒有學區房孩子也可以接受好的教育。也有人認為買不買學區房要看家庭承受能力，起碼應該保證生活正常運轉。
但另一方面，學區房的熱度似乎只增不減。有消息显示，西城區新政發布后，北京豐匯園單日成交10套千萬級學區房。據了解，豐匯園小區是被北京不少家長稱為“宇宙中心小學”宏廟小學的對口小區。
“這幾天看的人多，賣的也多，成交量還是蠻大的。”房地產中介張先生告訴作者，最近豐匯園小區便宜的房子基本所剩無幾。他口中便宜的房子指總價未超過一千萬元的房子。
“豐匯園的房子一直都是一千萬元以上的，只有極個別70年代的房子有低於一千萬元的。”張先生表示，有些客戶想抓緊時間落戶，如果過了7月份再買有可能便宜，但到時也只能按照新政策執行，那時再想讓孩子百分百能上對口的宏廟小學就難了。
“這邊一直對應宏廟小學，如果手裡有現款，可以趕在7月31日的最後期限之前辦理完所有手續。”
說好的學區房降溫，為何不涼反燙？
作者以豐匯園某1室1廳的房子為例諮詢中介，目前，該套房源掛出的價格為1065萬元，面積為48㎡。在談及價格時，中介表示只有10萬元的談判區間，“這個房子誠意出售，底價本來是1060萬元，是本片區內很便宜的了。”
“西城學區房新政出來之後，中介瘋狂打電話，業主也已經瘋了，幾天時間上了N多新房。”在北京西城區月壇南街擁有住房的王先生表示，近两天總有人打電話詢問房屋是否出售。
對於是否會趁機出手的問題，王先生表示，自己並非炒房一族，現在並不着急用錢。“我不會哄抬價格，但是如果購房者出價太低，我肯定也不樂意。最近來諮詢的人變多了，價格也沒有往下壓低，我身邊有的人甚至還抬高價格出售。”
“最近西城市場的確起來了，而且是量價齊升。”中原地產首席分析師張大偉表示，西城區的政策給了窗口期，距離當下還有3個月，按照正常二手房交易來說，時間非常寬裕，即使貸款，放款周期也是足夠賣房買房的一個周期。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，因為現在政策還未生效，現在買的學區房可能還比較確定對口的學校，而之後入手就會很難確定，“所以在政策還沒落地的時候，加快上車，就出現了交易比較熱的現象。”
7月過後，學區房會涼涼嗎？
“房價本身來講，由於政策落地肯定會降溫，但也不會明顯降溫。”嚴躍進在點評7月31日後北京西城區學區房價格的走勢時分析，由於房子的地段優勢還在，核心地段的價格還是比較堅挺，但肯定沒有以前那麼火爆。
張大偉認為，目前西城區政策向海淀看齊，2019年海淀的學區房沒有涼，西城的也不會。
“對於西城的學區房來說，新政策影響肯定有，特別是對於少數最頂級的學校，短期肯定是利空，會影響價格下調3-5%左右。但對於區域內普通學校來說，反而是利好，因為學區名額不緊張。”張大偉分析。
還懷着孕的李小姐早早就考慮起了學區房的問題，她表示幼兒園還可以隨便一些，但是到小學入學就一定要想辦法，如果能東拼西湊買到學區房，還是會買。“否則我怕孩子一路念上去的學校都不好，想想都很焦慮，也不知道到時候的政策會不會變。”
“除了北京，其他地方的政策肯定是會跟進”，嚴躍進認為，“現在一些大城市的學校教育資源還是比較緊，對於學區房來說還是會有規範，來進一步促進教育資源的均衡和‘房住不炒’。”
但嚴躍進同時提醒，如果說所在學區普遍都是比較好的學校，也可能會有房地產中介拿出“買下這個房子可以入讀周邊這幾個學校”等說辭，這會影響一些購房需求。(彭婧如)
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