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二號站代理1980_老舊小區怎麼改?引入社會資本探索“魯谷模式”

09-12-20

《2020年老舊小區綜合整治工作方案》提出,北京今年將開工老舊小區綜合整治項目80個,石景山區魯谷街道五芳園、六合園南、七星園南三個社區位列其中。老舊小區怎麼改?街道邀請居民出主意,突破產權單位多、物業管理單位多等難題,尋求最大公約數。

現場支攤兒廣徵民意

“停車位少、上下水管線嚴重老化、屋頂漏水,這是居民反映最多、最想改的地兒。”提起社區居民的需求,六合園南社區黨委書記,也是物管會主任的於雄伯如數家珍。

六合園南社區建成於1993年,磚混結構的房屋,經過27年的風吹日晒雨淋,早已是“年老多病”。“總結起來就是,一層堵、頂層漏、其他層窗戶會飄雨。”今年72歲的孫小平在社區住了20多年。她說,老街坊們多年來盼望小區搭上改造的“春風”,為老房子“治治病”。

2020年,老街坊的盼望終於有了回應。以魯谷街道為實施主體,將五芳園、六合園南、七星園南三個社區納入2020年北京老舊小區綜合整治名單中,改造面積26.7萬平方米,涉及4089戶居民。

“老舊小區怎麼改,居民說了算。什麼不行就改什麼、缺少什麼就補什麼,盡可能尊重群眾意願。”一開始,魯谷街道黨工委書記李先俠就將“群眾點單、政府配菜”定為綜合整治工作的首要原則。

5月2日第一次入戶,由社區居委會、物管會委員、設計團隊三方組成的入戶小組,就給六合園南社區的630戶居民送去《老舊小區改造工程項目明細及徵求意見表》。屋面防水、外牆粉刷、樓梯間粉刷、更換排污水管網……基礎類和自選類的18項改造明細,都一一列在了意見表上,居民有任何疑問都可以現場解答。

與此同時,兼任物管會副主任的孫小平,也在社區門口支起了“攤兒”,現場解答街坊們的疑問:“街坊鄰居都認識我,有什麼話願意跟我說。聽取大傢伙兒的意見,監督第三方的工作,也是物管會要發揮的職能。”

改造“菜單”力求精準

5月15日,六合園南社區入戶小組完成了三遍“覆蓋調查”,小區內70%居民的意見都拿到了手。經過梳理整理后,物管會委員和設計師就小區綜合整治的設計方案展開第二次商榷。

“居民普遍反映,樓前的擋土牆還是得拆掉,擠出來的空間能增加點停車位。”於雄伯提道。設計師凌雪記下需求,準備吸納到改造方案中。“在方案最終確定之前,我們還要多次徵求居民意見。”

這幾日,街道也在認真梳理入戶調查的情況,有針對性地設計改造“菜單”。“老舊小區改造必須向老百姓最關注的問題發力,將有限資金用在‘刀刃’上。”李先俠介紹,此次納入改造的三個老舊小區有着“三高、四低、五多”的特點。“三高”是指居民老齡化程度高、房屋安全風險高、居民訴求率高;“四低”是指居民收入低、物業費標準低、物業費收繳率低、居民滿意度低;“五多”則是產權單位多、物業管理單位多、房屋類型多、歷史遺留問題多、小區出入口多。

“3個社區、7個院落,涉及45個產權單位和15家物業公司,要協調的工作真是方方面面。遇到矛盾,躲避可不成,就得迎難而上。”李先俠說,針對產權單位多、物業公司多這兩多,街道已明確,通過授權委託的形式,由統一的物業公司接管公共區域管理。

引入社會資本探索“魯谷模式”

《2020年老舊小區綜合整治工作方案》提出,要积極探索老舊小區綜合整治后長效管理機制。李先俠介紹,納入改造的三個社區要探索建立“物業先行、整治跟進,政府支持、企業助力,群眾參与、共治共享,資本運營、反哺物業”的“魯谷模式”。具體說,基礎類改造由財政資金投入,新建停車綜合體、自行車棚改造等提升類改造擬引入社會資本進行投資。街道將授權資本方通過運營區域內低效閑置空間、停車管理權、廣告收益等來獲取回報,但其必須承諾,在整個運營期內,拿出一定比例的收益用於反哺物業收入缺口,最終實現老舊小區有人建且有人管。

就在前天,六合園南社區完成了物業確權工作,擬將應急物業選聘為正式物業,並定了商品房1.7元/平方米/月的物業費標準。“按這個標準,我每年的物業費是2258元,只要服務好,這錢我願意出。”孫小平說,今後物管會又多了一項工作,那就是監督物業服務。

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